Revista de la ECOnstrucción
ECOnstruction Magazine
Nos encontramos con el ingeniero Isaac Castillo, Director del proyecto PLAZA REAL (Costa del Este), para contarnos sobre su primera experiencia con el proceso de construcción de un edificio certificado LEED® GOLD.
EKO: Hay varios edificios en Costa del Este registrados con la intención de certificarse bajo LEED® Gold, pero Plaza Real es el primero que realmente obtuvo su certificación… ¿Cómo se enteró sobre ésto y cómo le hizo sentir?
I.C.: Estaba manejando... uno de los Consultores LEED que trabajó en el proyecto me llamó a darme las noticias... ¡¡No lo podía creer!! Siempre fuimos modestos y callados... Durante el proceso de la construcción y documentación, la vida puede ser bien caótica, por lo que nunca consideré ésto una carrera para ser el primero, era solamente una carrera para el Oro.... y mi preocupación era alcanzar esa meta... ¡Pero tengo que decirte, cuándo recibí las noticias de que eramos los primeros, fue muy gratificante y sentí que había que celebrarlo!
EKO: ¿Qué hace a Plaza Real digno de la certificación LEED® Gold?
I.C.: Entre las estrategias implementadas en las fases de diseño y construcción, el logro más grande es el nivel de eficiencia energética alcanzado. Este edificio documentó un ahorro energético de 15% debido a un grupo de estrategias que incluyen:
• Ventanas de alto rendimiento
• Iluminación LED
• Controles y sensores de iluminación en áreas comunes
• Sistema de aire acondicionado integrado utilizando unidades de agua helada con frecuencia de movimientos variable, equipo de volumen de aire variable y controles de programación.
• Membrana reflectante para reducir el efecto de isla de calor.
EKO: ¿Cómo surgió la idea de certificar LEED® este edificio y en qué etapa del proyecto se tomó la decisión?¿A quién se le ocurrió la iniciativa (dueños, arquitectos, iniciativa colectiva)?
I.C.: Escuché de los edificios certificados LEED® por casualidad, mientras hablaba con un colega en una ocasión social... El tema me intrigó, me interesó e investigué más sobre ésto. Fui yo quien sugirió que lo hiciéramos y junto con CMA Ingenieros decidimos proponerlo a la Junta Directiva. Aunque escépticos al principio, la junta decidió ¡seguir adelante!
Esto ocurrió cuándo estábamos por someter los planos para su aprobación en la Municipalidad. Fue la parte más difícil porque tuvimos que hacer cambios drásticos justo cuando estábamos listos para someterlos.
EKO: ¿Cómo se decidió por el nivel de la certificación (nivel GOLD) y como armó su equipo?
I.C.: A través de contactos y referencias conocimos a nuestros Consultores LEED®, Aqua Terra, con quienes tuvimos estupenda química desde el principio. Ellos fueron quienes evaluaron y determinaron el nivel de certificación y nos ayudaron a encontrar profesionales con experiencia y preparación LEED® .
EKO: ¿Cuáles considera usted fueron los principales obstáculos durante la construcción y como los sobrellevaron?
I.C.¨ Encargándome de la construcción y de la documentación LEED® , en esta etapa, puedo decir que el mayor obstáculo era la falta de información sobre los requisitos LEED® por los proveedores locales. En Panamá, los proveedores están acostumbrados a vender compitiendo solamente en precios, pero este proyecto tenía que cumplir con requisitos específicos. ¡Fue extremadamente difícil hacerles entender que estaba dispuesto a pagar más para conseguir exactamente lo que quería! Casi nadie sabía como cumplir con las especificaciones, desconocían lo que es una cadena de custodia, cómo solicitar información por parte de proveedores, generar certificaciones, etc... Los productos que necesitaba estaban disponibles, pero la información y la documentación no. Siendo mi primera vez en un proyecto como este, pensé que era normal hasta que viaje a Estados Unidos y a Chile donde el tema se maneja a la perfección y la entrega de información al cliente se hace en una manera organizada y a tiempo. Aquí en Panamá, ¡definitivamente tenemos que educar más a los proveedores si queremos tener mejores edificaciones! Es inaceptable tener obstáculos y retrasos mayores en la construcción porque los proveedores no aprenden sobre sus productos y no pueden prestar el nivel de servicio necesario en estos proyectos.
EKO: Desde el punto de vista de los costos, ¿Cómo impactó el presupuesto la decisión de construir un edificio verde y certificarlo?¿Se encontró con gastos no esperados?
I.C.: Los costos de construcción aumentaron con la suma del personal específico LEED® y el entrenamiento del personal, pero el papeleo que requeríamos mantener en el proyecto nos proveía con el análisis de costo-beneficio. Durante la construcción se hicieron algunos ajustes, pero el impacto más grande de todos en el costo del proyecto en su conjunto, tuvo que ver la fase de diseño. En la fase de diseño, los costos se fueron bien altos, porque se tuvieron que hacer nuevos diseños con respecto al sistema de aire acondicionado y de iluminación. Para evitar esto y en retrospectiva, la decisión de certificar debe hacerse antes de que cualquiera de estos diseños se hayan hecho... esta es una lección que aprendí para el futuro.
La suma de otros profesionales que no se ve en la construcción convencional, como los Consultores LEED®, también generó costos adicionales. Adicionalmente, contratamos Inspectores Electromecánicos, un costo que no estaba considerado al principio, pero es una buena costumbre tener a un profesional inspeccionar el progreso diario y proveer una garantía de que todo se está haciendo bien, ¡al final esto ahorra los costos inevitables de reparación de errores!
EKO: ¿Cuáles fueron algunos de los diseños que se tuvieron que rehacer?
I.C.: El principal fue el sistema de aire acondicionado del edificio. Cambio de expansión directa a Chillers con Unidades Manejadoras en cada piso. Esto aumentó la eficiencia y nos permitió introducir un sistema computarizado de control del edificio. Tenemos paneles de LUTRON programables en el estacionamiento y corredores, incluyendo sensores de luz día y de movimiento y nos gustaría incluir el sistema de iluminación al sistema de control del edificio.En agua potable, tratamos de tener la fontanería más eficiente que pudimos conseguir en el mercado.
EKO: Sabiendo lo que sabe ahora, ¿Habría hecho algo de manera diferente?
I.C.: Empecé el proyecto sin haber establecido la idea, la idea apareció cuando ya estábamos en los diseños preliminares. Si tuviera que construir otro proyecto LEED® , lo primero que haría sería organizar la documentación primero, esto evitaría muchos dolores de cabeza y retrasos en el trabajo.
EKO: ¿A quienes considera como sus clientes potenciales y que beneficios económicos les puede ofrecer un edificio certificado LEED® ?
I.C.: Algunas compañías multinacionales que actualmente están buscando establecerse en Panamá consideran este tema importante, como parte de sus normas; estar en un edificio certificado LEED® agrega a su prestigio y les da la confianza de calidad y estándares superiores de construcción y operación. A nuestros clientes actuales, el tema ecológico y la certificación LEED® fueron explicados y ellos ya disfrutan los beneficios, por lo que ellos ¡nos dan muy buena publicidad!
Negocios locales están recién empezando a aprender sobre el tema y su preocupación principal es sobre ahorros en los costos de energía... Ese es un buen lugar para empezar, y espero que continúen aprendiendo sobre todos los otros beneficios directos e indirectos...
La mayoría de las personas no puede apreciar lo que yo aprecié mientras construía, los beneficios al medio ambiente consiguiendo materiales regionales y materiales con alto contenido reciclado, la reutilización y reciclaje de desechos de construcción, la contención de escombros y sustancias dañinas dentro de la obra de construcción... estos son detalles importantes que me gustaría que más y más personas en Panamá aprendieran...
EKO: ¿En el cierre, cuál es su mensaje personal a nuestros lectores?
I.C. Primero y más importante, siento que hay una necesidad de mayor información en el tema de construcción sostenible en Panamá. ¡Necesitamos fortalecer la educación en Panamá, empezando con los niños, estudiantes universitarios y profesionales! Hay una falta de información entre los proveedores, que no saben lo que es bajo COV o si la madera que están vendiendo está certificada... En el 2014, esto debería ser de conocimiento cotidiano en la industria... Es inaceptable que muchos países, incluyendo en nuestra región, están mucho más adelantados que nosotros con respecto a la educación. Espero que los lectores de la revista EKKOONN presten atención y entiendan que debemos cambiar algunas de las maneras en las que hemos hecho las cosas hasta ahora y hacerlas mejor... ¡no es fácil pero tampoco imposible, solo se necesita fuerza de voluntad para hacerlo!
“Les digo a profesionales,
trabajar bajo los parámetros de construcción LEED® es trabajar como se debe,es una buena práctica”
“Para nosotros en Plaza Real, LEED® Gold se resume en eficiencia de energía, el uso de las mejores prácticas y el uso de materiales regionales; estas son cosas que cualquier constructor o arquitecto puede y debería manejar.
¡Si nosotros lo pudimos lograr, estamos orgullosos y dispuestos a compartir nuestro conocimiento y experiencia, para que otros puedan lograrlo también!”
“Yo haría inmediatamente otro edificio LEED® . Los errores que tuvimos se corrigieron en el camino y me permitieron ganar la experiencia para proyectos futuros.”
We met Engineer Isaac Castillo, Project Manager for Plaza Real (Costa del Este), to tell us about his first experience with the construction process of a LEED® GOLD certified building.
EKO: There are a few buildings in Costa del Este registered with the intent of earning LEED® Gold, but Plaza Real is the first one that actually obtained its’ certification….How did you find out about it and how did it make you feel ?
I.C.: I was driving….one of the LEED Consultants who worked on the project called me with the news…I couldn`t believe it !!! We were always humble and quiet. During the construction and documentation process, life can get pretty chaotic, so I never considered this was a race for first, it was just a race for Gold and my concern was only reaching that goal….But I have to tell you, when I received the news that we were first, it was very rewarding and I felt like celebrating !
EKO: What makes Real Plaza worthy of LEED® Gold certification?
I.C.: Among the strategies implemented at the design and construction phases, its greatest achievement is the energy efficiency level attained. This building documented 15% energy savings due to a set of strategies, which include:
• High performance windows
• LED Lighting
• Lighting controls and sensors in common areas
• Integrated air conditioning system using chilled water units with variable frequency drives, variable air volume equipment and programming controls.
• Reflective membrane to reduce heat island effect
EKO: How did the idea of having this building LEED®-certified come up and at what stage of the project was the decision made? Who came up with the initiative (owners, architects, collective initiative)?
I.C.: I happened to hear about LEED® certified buildings casually, while talking to a colleague in a social occasion…..The subject intrigued and interested me and I investigated more about it. It was I who suggested we do it and, together with CMA Ingenieros, we decided to propose it to the board. Though skeptical at first, the board decided to go for it !
This happend as we were about to submit the drawings for approval to the Municipality. It was the hardest part because we had to make drastic changes just as we were ready to submit them.
EKO: How did you decide the level of certification (GOLD level ) and how did you assemble your team ?
I.C.: Through networking and references we met our LEED® Consultants, Aqua Terra, with whom we had great chemistry from the beginning. They were the ones who evaluated and determined the level of certification and helped us find professionals with LEED® experience and expertise.
EKO: What do you consider were the main obstacles faced during construction and how did you overcome them?
I.C.: Having handled the construction and the LEED® documentation, at this stage I can say that the main obstacle was the lack of information on LEED® requirements by the local suppliers. In Panama, suppliers are used to sell competing only on prices, but this project had to meet specific requirements. It was extremely difficult to make them understand that I was willing to pay more to get exactly what I wanted ! Nobody knew how to meet the specifications, they were unaware of what a chain of custody was, how to request information from suppliers, generate certifications, etc…. The products I needed were available, but the information and documentation weren’t. This being my first time on a project like this, I thought it was normal until I traveled to the United States and Chile where the topic is handled to perfection and the delivery of information to the customer is done in an organized and timely manner. Here, in Panama, we must definitely educate more the suppliers if we want to have better buildings! It is unacceptable to have obstacles and major delays in construction because suppliers don’t learn their products and can’t deliver the level of service necessary on such projects.
EKO: From the costs point of view, how the decision to build a green building and certify it impacted the project budget? Did you find unexpected expenses?
I.C.: The construction costs did increase by the addition of LEED® specific staff and staff training, but the housekeeping we were required to maintain on the project provided us with a cost benefit. During construction some adjustments were made but the greatest impact on the overall cost of the project had to do with the design phase.
In the design phase, the costs skyrocketed because new designs had to be made with regards to the air conditioning and lighting systems. To avoid this and in retrospect, the decision to certify should be taken before any of the designs are made….this is a lesson I learned for the future.
The addition of other professionals you do not see in a conventional construction also generated additional costs, such as the LEED® Consultants. Additionally, we hired Electromechanical Inspectors , a cost that was not considered in the beginning, but it is a good practice to have a professional inspect the day-to day progress and give you a guarantee that everything is done right , in the end that saves the higher costs of correcting errors !
EKO: What were some of the redesigns that had to be made?
I.C.: The main one was the air conditioning system of the building. It was changed from direct expansion to Chillers with air handling units on each floor. This increased the efficiency, and allowed us to introduce a computerized building control system.
We have programmable LUTRON panels in the parking and corridors, including daylight and occupational sensors and we would like to integrate the lighting system to the building control system.
In potable water, we tried to get the most efficient fittings that we could get in the market.
EKO: Knowing what you know now, would you have done anything differently?
I.C.: I started the project without having already established the idea, the idea came up when we were already in preliminary designs. If I had to build another LEED® project, the first thing I would do is organize the documentation first, this would avoid a lot of headaches and work delays.
EKO: Who you consider as your prospective clients and what economic benefits does a LEED® certified building provide them?
I.C.: Some multinational companies currently looking to establish themselves in Panama, consider this subject important as part of their regulations; being in a LEED® certified building adds to their prestige and gives them the confidence of higher quality and standards of construction and operation. To our current clients, the green subject and LEED certification were explained and they already enjoy the benefits, so they give us very good publicity !
Local businesses are just starting to learn about the subject and their main concern is about energy cost savings…. That’s a good place to start, and I hope they will continue learning about all the other direct and indirect benefits…Most people cannot appreciate what I appreciated while constructing, the benefits to the environment by getting regional materials and materials with high recycled content, the reuse and recycling of construction waste, the containment of debris and harmful substances strictly within the construction site ….. these are important details that I would like to have more and more people in Panama learn about...
EKO: What is your personal message to our readers ?
I.C.: First and most important, I feel there is a need for more information on the green building subject in Panama. We need to strengthen education in Panama, starting with children, university students and professionals ! There is a lack of education among providers, who do not know what Low VOC is or if the wood they are selling is certified…In 2014, this should be common knowledge in the industry …It is unacceptable that so many countries, including in our region, are so far ahead of us as far as education is concerned….
I hope readers of EKKOONN magazine will pay attention and will understand that we need to change some of the ways we’ve done things until now and do it better….it is not easy but it is not impossible, it just takes the will to do it !